임대료 안정이란 무엇인가?

임대료 안정이란 무엇인가?

 

 

 

 

임대료 안정은 20세기 상반기에 시작된 주택가격에 대한 통제의 한 형태로, 
불합리한 임대료 인상에 대한 세입자들을 위한 보험의 한 형태로 종종 묘사된다. 
임대차 안정화가 임대차 관리와 혼동되는 경우가 있지만, 정확히 동일하지는 않다

임대료 안정법에 의해 제정된 제한은 기존의 주택을 저렴하게 유지하는 것을 목표로 한다. 
사회 정책 싱크탱크인 도시연구소의 2019년 보고서에 따르면, 
그들은 또한 잘못된 퇴거로부터의 보호, 이웃 내 다양한 소득 수준 장려, 
세입자 유지 증가 등과 같은 다른 목표를 포함할 수 있다.


임대료 규제는 임대인의 주거비가 너무 빨리 상승하는 것을 막기 위해 고안되었으며, 
특정 건물의 임대료에 부과될 수 있는 금액을 제한하는 
지역 수준의 규제를 제정함으로써 그렇게 하고 있다. 
그들은 일반적으로 임대료 인상을 제한하고, 
종종 허용 가능한 연간 백분율 증가를 설정하며, 퇴거와 같은 조치에 대한 제한을 포함한다. 
예를 들어 캘리포니아 주법은 부당한 퇴거를 금지하고 
연간 임대료 인상을 5%와 지역 소비자물가지수(CPI) 또는 10% 중 더 낮은 것으로 제한한다.


주요점
※ 임대료 안정은 20세기에 시작된 주택가격에 대한 통제의 한 형태이며 
종종 불합리한 임대료 인상에 대한 세입자들을 위한 보험의 한 형태로 묘사된다.
※ 캘리포니아, 메릴랜드, 뉴저지, 뉴욕 등 4개 주만이 
임대료를 규제하는 적극적인 법을 가지고 있다. 
※ 많은 주들이 임대료 안정과 같은 임대료 규제를 시행하지 못하도록 선제적으로 금지하고 있다.
※ 2018년까지 32개 주는 지방 정부가 임대료 규제법을 통과시키는 것을 
금지하는 법을 통과시켰고 4개 주는 주 정부가 임대료 규제법을 
통과시키는 명시적인 허가를 주는 경우에만 그러한 법을 통과시킬 수 있는 딜런 규칙을 따르고 있다.
※ 임대 규제는 해안 지역 밖에서는 결코 인기가 없었으며 
2018년 현재 캘리포니아, 뉴저지 및 뉴욕과 같은 지역에서만 거의 독점적으로 
총 182개 도시가 임대 규제를 시행하고 있다.

 

 

 

임대차 안정의 이해

임대료 규정은 비록 그 이후로 몇 가지 뚜렷한 
역사적 단계를 거쳤지만 1920년대에 미국에서 처음 제정되었다.

그것들은 일반적으로 "세대"라고도 불리는 두 가지 유형의 규제로 나뉘는데, 
두 가지 다른 유형의 규제가 역사적으로 흔했을 때를 상기시킨다: 
1950년대 전후 주택 붐에 흔했던 1세대 또는 "임대 통제"와 1970년대에 흔했던 2세대 또는 "임대 안정화"이다.

오늘날, 임대료에 대한 이런 종류의 규제는 상대적으로 드물고, 
연구자들은 기존의 규제들이 얼마나 엄격한지에 대해서는 다르지만, "안정화 노력"으로 분류한다. 
뉴욕과 같은 몇몇 장소들은 안정화와 통제 사이의 용어적 차이를 보존해왔다. 
어느 경우든, 이러한 제한은 해안 지역 밖에서 결코 인기가 없었고, 
2019년 도시 연구소 보고서에 따르면 2018년 현재 캘리포니아, 
뉴저지 및 뉴욕과 같은 해안 지역에서만 거의 독점적으로 총 182개 도시가 그러한 통제를 가지고 있었다.1

2018년 미국에서는 32개 주가 지방자치단체의 임대료 규제 제정을 전면 금지했으며, 
다른 몇몇 주들도 주정부가 명시적인 허가를 내줄 때만 임대료를 통제할 수 있는 
딜런 규칙을 따르고 있다고 도시연구소는 밝혔다. 
나머지 주 가운데 실제로 임대료 제한이 있는 주는 소수이며, 
이들마저도 엄격한 규제를 받고 있다. 
비영리 연구 재단인 국립다세대주택협의회(NMHC)의 2020년 지도는 임대차 통제를 선점하는 25개 주, 
임대차 통제와 의무 포함 구역제를 선점하는 6개 주, 
딜런 규칙에 따라 운영되는 7개 주를 추가로 나열했을 때 유사한 수치를 나타냈다.

지지 단체인 Policy Link와 Popular Democracy 센터를 포함한 임대료 안정의 지지자들은 임대료 규제 조치가 
부분적으로 민간 주택에 도달하여 빠르고 효과적으로 확장될 수 있기 때문에 
"임대료 규제 조치는 감당할 수 없는 임대료 인상에 직면한 임대자들에게 
즉시 구제를 제공할 수 있는 유일한 정책 수단"이라고 주장했다.

NMHC는 특히 규제당국이 임대 조례를 퇴거 모라토리아의 자연스러운 진행으로 간주할 경우 
COVID-19 대유행으로 인해 임대 규제에 대한 입법적 위협이 증가할 수 있다고 논평했다. 
이와는 대조적으로 임대 규제에 강력히 반대하는 국가 기관인 전국 아파트 협회는 
COVID-19가 응급 조치로서 이러한 규제의 확산을 초래할 수 있다고 말하고 이를 방지하기 위한 주장을 제시했다.

임대료 규제가 의도한 대로 작용하는가? 다른 학자들은 경험적 증거를 혼합된 것으로 요약한다. 
예를 들어 공공 정책 연구 기관인 브루킹스 연구소의 2018년 보고서는 임대 규제는 단기적으로는 
세입자들에게 도움이 되지만, 궁극적으로 주택 가격의 손실, 
고급 주택화 및 임대 규제 위치에서 임대 지역으로의 파급 등 부정적인 영향을 
미친다고 주장했다.


임대차 관리 vs. 임대료 안정

그것들이 때때로 통합되는 동안, 임대차 통제와 임대차 안정화는 
다른 역사적 배경을 가지고 있고 몇몇 장소들은 여전히 둘 사이의 차이를 만든다. 
그것들은 또한 "1세대 임대차 통제"와 "2세대 임대차 통제"로 설명되며,
 "임대 규제"는 두 가지 모두에 대한 일반적인 용어로 사용된다.

임대차 규제 또는 1세대 통제는 더 공격적이었다. 
예를 들어, 뉴욕시의 경우, 1971년 이전부터 세입자가 지속적으로 거주해온 
1947년 이전에 지어진 건물에 적용된다. 
NYC 임대 가이드라인 위원회.10에 따르면, 집주인들은 
이런 제한 하에서 임대료를 인상할 수 있지만, "최대 기본 임대료"라고 불리는 상한선은 연간 7.5%로 제한된다.

역사적으로 임대 안정화 또는 2세대 통제는 보다 완만한 제약에 초점을 맞추었다. 
뉴욕에서 임대 안정법은 1947년에서 1971년 사이에 지어진 건물에 적용되며, 
갱신할 권리와 매년 결정되는 임대료 인상에 대한 제약을 포함한다.

두 종류의 제한 중, 임대료 안정화가 오늘날 훨씬 더 일반적인 형태이다. 
예를 들어, 2017년 NYC 주택 및 공실 조사는 그 해에 도시의 96만 6천 채의 임대 안정 아파트에 비해
 22,000 채의 임대 관리 아파트가 있었다고 보고했다. 
도시 연구소의 저자들은 이것이 부분적으로 뉴욕시의 지속적인 점유와 공실 관리가 필요한 조항 때문이라고 분석한다.

 

 

 

임대차 안정화의 현실적인 사례

2019년에 발표된 샌프란시스코의 세입자와 집주인에 대한 임대차 통제 조치의 영향에 대한 연구는 
1994년 법률이 1980년 이전에 지어진 소규모 다가구 주택을 포함하도록 샌프란시스코에서 
임대차 통제 보호를 확대하여 1979년 임대차 통제 법으로부터 이러한 구조의 면제를 제거한 후에 
무슨 일이 일어났는지를 조사했다.
특히 소수민족에 대한 임대인 배치가 감소했다는 것을 비웃었다. 
그러나 이 연구는 집주인들이 임대차 규제를 피하고 고소득 임대업자들에게 
소송을 걸기 위해 부동산을 전환하도록 함으로써 도시의 불평등과 고급화에도 기여했다고 말했다. 
궁극적으로, 그 변화는 서울시의 임대주택 공급을 15% 감소시켰고 
이러한 보호와 함께 입주하는 임대인의 비율을 감소시켰다고 보고서는 말했다.
또 다른 연구는 1995년 매사추세츠주 캠브리지에서 임대차 규제가 전격 철폐된 이후 
임대차 관리 소주를 둘러싼 동네에 어떤 일이 일어났는지를 조사했다. 
1988년과 2005년 사이의 주택시장 데이터를 바탕으로, 
그것은 통제 철폐로 인해 임대 통제 부동산과 임대 통제 하에 있었던 적이 없는 
인근 부동산에 대한 수십억 달러의 가격 상승이 초래되었다고 결론지었는데, 
저자들은 이것이 부분적으로만 주택 투자에 의해 설명된다고 말한다.

2018년 브루킹스 보고서는 임대 규제가 기존 세입자들에게 
임대료 인상에 대비한 보험을 제공하지만 상당한 비용이 든다는 것을 
제안하는 두 가지 예에 의존하여 이용 가능한 경험적 증거를 요약했다.


내 부동산 임대료는 안정되었는가?

임대료 안정 규정은 지역에 따라 다르다. 그들을 확인하는 가장 좋은 방법은
 이러한 규칙들을 담당하는 규제 기관들을 조사하는 것이다. 
도시들은 종종 당신이 특정한 재산이 기존의 안정화 규칙에 속하는지 알 수 있도록 
사용할 수 있는 자원을 가지고 있을 것이다. 
예를 들어 캘리포니아 주 로스앤젤레스에는 구역 정보 및 지도 접근 시스템 또는 ZIMAS가 있다. 
뉴욕 시의 이러한 법률을 관리하는 기관인 NYS 홈즈와 커뮤니티 리뉴얼은 특정 
아파트에 대한 정보를 요청할 수 있는 웹사이트를 가지고 있다(임대 규제 건물의 모든 아파트에 대한 임대 제한이 있는 것은 아님).

 

 

 

임대료 통제와 임대료안정의 차이점은 무엇입니까?

임대 규제 부동산은 임대 관리 부동산 또는 임대 안정 부동산을 지칭할 수 있다. 
차이는 대부분 임대료 규제가 얼마나 엄격한가에 있으며, 그 이름들은 이러한 규제가 흔했던 다른 역사적 단계들에서 유래되었다. 
경험에 비추어 볼 때, 임대료를 특정 가격에 고정시키는 임대료 규제가 더 심하다. 
임대료 안정은 보통 가격 인상을 일정 비율로 제한한다.



얼마나 많은 주들이 임대료 안정화를 가지고 있는가?

캘리포니아, 뉴저지, 뉴욕, 메릴랜드 등 4개 주와 컬럼비아 특별구만이 "적극적인" 임대 안정법을 가지고 있다. 
도시연구소의 한 보고서에 따르면 2018년 현재 약 182개 도시에 적극적인 임대 규제 규정이 있다.